Gayrimenkul Hukuku, Genel, Hukuk Muhakemeleri, İmar ve İnşaat Hukuku

ECRİMİSİL DAVALARI

Ecrimisil nedir?

Bir kimsenin mülkiyetinde olan bir taşınmazın, bir başkası tarafından kötü niyetli olarak kullanılması durumunda malikin haksız işgalciden isteyeceği tazminat davalarıdır.  Bu davaların davacısı malik, davalısı ise haksız olarak taşınmazı kullanan zilyettir. Bir başka deyişle birisi sizin arazi, tarla, bina, daire vs taşınmazınızı haksız olarak kullanıyorsa, bu kişi birlikte mirasçı olduğunuz kardeşiniz bile olsa, ona karşı tazminat davası açabilirsiniz.

TMK m.995:

İyiniyetli olmayan zilyet bakımından

Madde 995- İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

İyiniyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir.
İyiniyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur.

Zamanaşımı

TBK m.146-147:

I. On yıllık zamanaşımı
MADDE 146- Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık
zamanaşımına tabidir.
II. Beş yıllık zamanaşımı
MADDE 147- Aşağıdaki alacaklar için beş yıllık zamanaşımı uygulanır:
1. Kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler.
2. Otel, motel, pansiyon ve tatil köyü gibi yerlerdeki konaklama bedelleri ile lokanta
ve benzeri yerlerdeki yeme içme bedelleri.
3. Küçük sanat işlerinden ve küçük çapta perakende satışlardan doğan alacaklar.
4. Bir ortaklıkta, ortaklık sözleşmesinden doğan ve ortakların birbirleri veya kendileri
ile ortaklık arasındaki; bir ortaklığın müdürleri, temsilcileri, denetçileri ile ortaklık veya
ortaklar arasındaki alacaklar.
5. Vekâlet, komisyon ve acentalık sözleşmelerinden, ticari simsarlık ücreti alacağı
dışında, simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklar.

Dikkat edilmesi gerekenler

Ecrimisil davalarında yasalarla düzenlenmiş ve Yargıtay kararları ile yerleşmiş pek çok husus bulunmaktadır. Bunlardan bir kısmı işgalcinin kötü niyetli olması, dava tarihinden itibaren beş yıl geriye gidilmesi, bu sürenin aşılma durumları, başkaca davalar halinde bekletici mesele yapılması, ıslah koşulları, kira esasına göre ecrimisil taleplerinde bedelin belirlenme şekli, faizin belirlenmesi, taşınmaza hangi usule göre tazminat talebinde bulunulduğu, kira usulüne göre gereken şartlar, tarım arazilerine ilişkin kurallar, elbirliği yahut paylı mülkiyet halinde paydaşların birbirlerinden talepleri, intifadan men koşulunun sağlanması ve istisnaları, ihtarname gönderilmesi, ihtarnamenin iptali, dava aşamasında hangi delillere başvurulabileceği gibi hususlardır.

Davanın görevli ve yetkili mahkemede açılması önem arz etmektedir. Zira yetkisiz mahkemede dava açılması zaten uzun süren yargılamaların daha da uzun sürmesine sebep olacaktır. Görevsiz mahkemede açılması ise hem süreci uzatacak hem de maddi olarak olumsuz etkilenmenize sebep olabilecektir.

Ecrimisil davasının müdahalenin meni ya da izale-i şuyu davaları ile birlikte açılması halinde talepler net olmalıdır. Harç ve masraflar buna göre belirlenmektedir.

Ecrimisil davası açmak için ne kadar masraf yapılır?

Ecrimisil davaları için harç nisbi olarak ödenmektedir. Harç ve masraf çeşitleri; Başvuru harcı, peşin harç, gider avansı, vekalet harcı ve puludur. Sayılan kalemler mahkemeye ödenen giderler olup hiçbiri avukatta kalmamaktadır. Avukatınızın vekalet ücreti ise yine nisbi, yani oransal olarak ayrıca hesaplanmaktadır.

Dava sırasında neden avukatla çalışılmalıdır?

Ecrimisil davalarında pek çok teknik ve hukuki terim yer almaktadır. Ayrıca dosyaya göre detaylar çeşitlenmektedir. Bu nedenle dava açmadan, açılmış olan davaya cevap vermeden, ihtarname göndermeden önce ve tebligat aldıktan hemen sonra iyi bir araştırma yapılmalıdır.

Haklı olsanız dahi hakkınızı alabilmeniz için bütün durumlara dikkat etmeniz gerekmekte. Unutmayın ki usul esastan önce gelir. Yani usuli şartları geçemezseniz davanızda haklı olsanız da davanız reddedilecektir. Yahut size karşı haksız olarak dava açılmış ise haklı olsanız dahi hakkınızı doğru bir şekilde aramazsanız davayı kaybetme, dolayısıyla maddi ve manevi olarak zarara uğrama ihtimali ile karşılaşırsınız.

Bizim tavsiyemiz ise zaman kaybetmeden baroya kayıtlı bir avukattan hukuki danışmanlık ya da bilhassa profesyonel temsil hizmeti almanızdır.