Gayrimenkul Hukuku, Genel, Kira Hukuku

Kira Sözleşmeleri

Kira ilişkileri iki taraflı hukuki anlaşma, yani sözleşmelerdir. Tarafları kiraya veren ve kiralayandır. Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kiraya verenin borcu bir şeyin kullanılmasını ve kullanmayla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmaktır. Kiracının borcu ise bunun karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemektir.

En çok karşılaşılan kira sözleşmeleri konut ve çatılı işyeri kiralarıdır. Türk Borçlar Kanununun 339 ve devamı maddelerinde konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler yer almaktadır. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmeleri bildirim yoluyla ya da dava yoluyla sona erdirilebilir. Dava yoluyla sona erdirme sebepleri şunlardır: kiraya verenin ya da eşi, altsoyu, üstsoyunun yahut bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi;  imar ya da yeniden inşa sebebiyle kiralanan taşınmazın onarımı, genişletilmesi, değiştirilmesi; yeni malikin gereksinimi; kiracının tahliye taahhüdü vermesine rağmen taşınmazı boşaltmaması; kiracının kira bedelini ödememesi; kiraya verenin kiracının aynı yerde konutunun bulunduğunu öğrenmesi.

   Kira uyuşmazlıkları çoğunlukla şu şekildedir:

Tahliye, kira sözleşmesinin uyarlanması, kira bedelinin tespiti.

   Kira Uyuşmazlıkları İçin Hangi Mahkemeye Başvurmalıyım?

Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

   Arabuluculuk

Arabuluculuk alternatif çözüm yollarından birisidir. Amacı yargı organlarının iş yükünü hafifletmek ve yargı merciine gitmeye gerek kalmaksızın uyuşmazlığın çözülmesidir. Arabuluculuk yalnızca hukuk uyuşmazlıkları için uygulanmaktadır.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, 32154 sayı ve 05.04.2023 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 37. maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa eklenen 18/B maddesinde düzenlenmiştir. Madde 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

   “Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk

MADDE 18/B- (1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.

b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.

c) 23/6/1965tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.

ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

(2) Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir.

(3) Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir.

(4) Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin verilmesiyle ilgili diğer hususlar hakkında 18 inci madde hükmü uygulanır.”

Buna göre ilamsız icra yoluyla tahliye uyuşmazlıkları dışında kalan kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı olarak düzenlenmiştir. Yani 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında (ilamsız icra yoluyla tahliye uyuşmazlıkları hariç) arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Bu tarihten itibaren arabulucuya başvurmadan açılan davalar, dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilecektir.

   6325 sayılı Kanuna eklenen “Bu maddeyi ihdas eden Kanunla, bu Kanuna eklenen 18/B maddesinin dava şartı olarak arabuluculuğa ilişkin hükümleri, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla ilk derece mahkemeleri ve bölge adliye mahkemeleri ile Yargıtayda görülmekte olan davalar hakkında uygulanmaz.” şeklindeki geçici 3. madde 01 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Türkiye Barolar Birliğinin “01 Eylül 2023 Tarihinde Yürürlüğe Giren 7445 Sayılı Kanun Hükümleri ile Tarımsal Üretim Sözleşmesinden Doğan Hukuk Uyuşmazlıklarına İlişkin Arabuluculuk Yönetmeliğine Dair Bilgilendirme” başlıklı yazısına buradan ulaşabilirsiniz.

   Arabuluculuk Başvurusu Nasıl Yapılır?

Kira uyuşmazlıkları nedeniyle arabuluculuğa başvuracak olan kişi bizzat yahut avukatı aracılığı ile davanın açılacağı adliyenin Arabuluculuk Bürosunda dolduracağı form ile başvuru yapabilir. Bundan itibaren dosyaya bir arabulucu atanacaktır. Arabulucu, tarafları davet ederek görüşme yapacaktır. Görüşme sonucu olumlu yahut olumsuz olabilmektedir. Eğer anlaşma sağlanamaz ise dava yoluna gidilebilir.

Kira Uyuşmazlıklarında Süreci Neden Avukatla Birlikte Yürütmeliyim?

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk çok yeni bir müessesedir. Bu nedenle süreci gerek kira hukukuna ilişkin gerekse arabuluculuk kurumuna ilişkin bilgi ve donanıma sahip birisi ile birlikte yönetmek hem gereksiz zaman harcamaktan hem fazladan masraf yapmaktan hem de en önemlisi hak kaybına uğramaktan sizi koruyacaktır.

Hukuk pek çok farklı dalı olan, kurallarla dolu olmasının yanı sıra çok sayıda istisnayı ve istisnanın istisnasını içerisinde barındıran bir alandır. Bu nedenle internetten veya çevrenizdeki kişilerden öğreneceğiniz bilgiler yüzeysel kalabilmektedir.

İnternette yer alan bilgiler doğru olabilir ancak sizin içinde bulunduğunuz duruma uygun olmayabilir. Bu durumda bu bilgileri kullanmanız, işinize yaramayacağı gibi elinizdeki imkanları kaçırmanıza da sebep olacaktır. Sizin durumunuza uygun olan hukuki yolu öğrenmek, uygulamak ya da vekalet vermek için baroya kayıtlı bir avukat ile görüşmelisiniz.

Son zamanlarda avukat olmayan kişilerin kendisini avukat olarak tanıttığı bilgisi yayılmakta. Hukuk fakültesini okumakta olan kişiler ile hukuk fakültesi mezunu fakat farklı bir mesleği icra eden kişiler avukat değildir. Bu bağlamda bir avukatla çalışmanın faydası avukatın sizin açınızdan bakabilmesi ve savunma makamına hakim olmasıdır.

Özetle; kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren avukatınıza danışarak ya da vekalet vermek suretiyle temsil edilerek birlikte çalışmak hakkınızı korumanızı ve elde etmenizi sağlayacaktır.

   Dilekçemi arzuhalciye yazdırıp kendim yürütürsem ne olur?

Öncelikle belirtmek isteriz ki dilekçenizi avukat olmayan birine yazdırmanız Kanuna aykırılık teşkil eder. Avukatlık Kanununun 35. maddesine göre adli işlemleri takip etmek ve bu işlere ilişkin bütün evrakı düzenlemek yalnız baroda yazılı avukatlara aittir.

Diğer yandan arzuhalciler hukuk bilgi ve donanımına sahip değillerdir. Hak kaybına uğramanıza sebep olabilirler. Daha da kötüsü bundan dolayı bir sorumlulukları yoktur. Zira zaten yasadışı iş yapmaktadırlar. Dilekçenizi bir arzuhalci yazdığı zaman dosyanızı riske atmış oluyorsunuz. Zaten çok yeni bir kurum olan kira uyuşmazlıklarında arabuluculukta hukuk bilgisine sahip olmayan kişilere güvenmeniz, hak ettiğinizi almanızın önünde engel teşkil etmenin yanı sıra zarara uğramanıza sebep olabilir. Tüm bu hak kayıplarından ve oluşan zararlardan sonra avukata başvurmanız hakkınızı alabilmenizi zorlaştırmakta, bazen imkansız hale getirmektedir. Bu nedenle hukuki süreci bir avukat ile birlikte yürütmenizi tavsiye ederiz.